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任意売却とは

任意売却とは債権者からの強制執行ではなく、自分の意思で家やマンションを売却する事です。

家やマンションを購入する場合に殆どの方が住宅金融支援機構(旧、住宅金融公庫)や金融機関から購入資金の融資を受けていると思います。しかし、昨今の経済情勢もあり、会社の倒産、リストラ、離婚、健康上の理由、金利の上昇による支払額の増加などの理由で住宅ローンの返済ができなくなる方が増えています。住宅ローンの返済が困難になり3ヵ月~6ヵ月滞納し、期限の利益の喪失となると、融資している住宅金融支援機構(旧、住宅金融公庫)や金融機関は、不動産を抵当権に基づき差押え、競売の手続きにより強制的に資金を回収します。

競売の場合、落札金額が開札日までわからないので今後の計画が立てづらく、又、自宅が競売になったことが近隣に知れ渡り、精神的なダメージが大きくなります。さらに、金額については買い手側に不安要素が多いため、或いは不動産業者が物件の仕入れとして買い叩くため一般市場価格の6~7割程度になることが多く、せっかく購入した家やマンションを処分したにもかかわらず、残債務(借金)が余計に残ってしまうケースが殆どです。

少しでも高額に売る事ができれば、債権者へより多くの返済ができますので、競売よりも任意売却のほうが有利な条件で家やマンションを売却でき、債務者は残債務の整理縮小や債務の再構築を行いやすく、一方債権者にとっても競売より任意売却のほうがスピーディーに、又、裁判所などへ支払う予納金などの費用もかからず、より多くの債権の回収ができるというメリットがあります。

そこで当社の様な専門の不動産業者が仲に入り、債権者の同意を得て、競売で処分される前に一般価格で売却をするのが任意売却です。

期限の利益の喪失(民法137条)ローンを分割で支払う債務者の権利がなくなることです。

(期限の利益の喪失)

第137条 次に掲げる場合には、債務者は、期限の利益を主張することができない。

1.債務者が破産手続開始の決定を受けたとき。
2.債務者が担保を滅失させ、損傷させ、又は減少させたとき。
3.債務者が担保を供する義務を負う場合において、これを供しないとき。

住宅ローンを普通に返済している状況では、銀行・債権者はいきなり全額返せという事ができないようになっています。
ところが、債務者が住宅ローンの支払を滞納し、支払い期日に支払いが出来なくなった場合(自己破産、差押えなど)など、契約時の契約条項に違反が生じた場合に、この期限の利益が喪失します。

住宅ローン契約約款には必ず期限の利益の喪失に関して記載がありますが、住宅ローン返済が3ヵ月~6ヵ月滞納すると、期限の利益を喪失し、残っている住宅ローンの残額・延滞利息の一括返済を求められます。
当然、一括で支払うことはできませんので、銀行・債権者は競売にするか、あるいは任意売却で自宅を売って借金を払えと言ってきます。この期限の利益の喪失通知が来てからあわてて、住宅ローン支払いの継続を求めても、時すでに遅しです。銀行・債権者はこれ以降一切の分割支払を受け付けてくれません。金融機関から支払い督促の郵便が来ても、中を見ないでいて、ある時「競売開始決定通知」が来て、あわてる方がいますが、金融機関からの通知は必ず見て早めに対応することが大切です。

任意売却のメリット

手持ちのお金を持ちだす必要が一切ない。
通常不動産を売却する際支払わなければならない費用が債権者より支払われます。
不動産会社への仲介手数料
抵当権抹消費用
滞納分の管理費・修繕積立金(マンションの場合)
差押えされている滞納分の固定資産税・住民税の一定額
市場価格に近い金額で売却ができる。
一般的に競売では競売専門会社が転売目的のため安い価格で落札するため、
市場価格の2~3割ほど安い価格で処分されることとなり、借入金の残債が多く残ります。
任意売却では、通常の不動産売却と同様に、所有者・買主が話し合いにより納得して売却するため、
競売での強制的な処分より高値で売却が可能です。
近隣に事情を知られずに売却が可能。
競売になると、新聞や情報誌、インターネット等で公開され、室内の写真や、管理費の滞納状況など
いろいろな個人情報が人目にさらされます。又、競売で入札する人々が、物件情報収集のため近隣に
聞き込み等の調査をします。
お子様への影響も心配です。任意売却は、あくまでも一般の売却と同じ方法です。
よって、滞納状況や、個人情報が外部に漏れる心配はありません。
残債(残った借金)について柔軟な返済計画が立てられる。
残った借金は任意売却が終わっても返済しなければなりません。しかし、担保の抵当権は既にありません。
また債権者は、債務者には今後多くを支払い続ける資力がない事も承知です。債務者の収入を考慮し、

生活に支障が起きない返済額を認めてくれる可能性が高いのです。

したがって、通常、給与等の差押えは通常は行わず、月々5,000円~30,000円の無理のない返済になる
ケースが殆どです。
競売開始後も任意売却に切り替えられる可能性がある。

裁判所から「競売開始決定通知」が届いても、任意売却が出来ます。

但し、全ての債権者が応じる訳ではありません。
通常、競売開始決定通知が届いてから4ヶ月位で入札が始まります。
更に債権者は、買い手が見つかり契約が完了するまで競売の取り下げをしてくれません。
競売の手続きと並行して任意売却をしますので時間切れになってしまう場合があります。
裁判所から「競売開始決定通知」が届いたなら早急な対応が必要です。
引越し費用の現金が残る場合がある。
売却後の引越し費用は、債権者によって一定額(10万円~30万円)認めてくれる場合や、
一切認めてくれない場合など様々です。住宅金融支援機構(旧、住宅金融公庫)は2007年5月以降、
ご本人が破産する場合のみ一定額を認め、その他は一切認めてくれません。
民間金融機関も認めない傾向が強くなっています。

当社、スペーシアは、債権者に粘り強く様々な提案をしたり、
又、購入者にも一部負担をお願いしたり、売却なさるお客様の
ご負担が少しでも少なくなるように対応しています。

任意売却にかかる費用

お客様のご負担は0円です。

ご相談された家やマンションの売却手数料として、国土交通省の定める報酬規程に基づき物件価格が
400万円以上の場合は、売買価格の3%+6万円+消費税を頂きます。
この仲介手数料は債権者から売却代金のなかから頂きますのでご依頼者に請求することはありません。

さらに、売買代金から控除可能な費用

控除可能な費用内容

任意売却後の引越し代について

ご相談されるお客様から「引越し費用が捻出できない」と相談されます。
様々なご事情でローンの返済が滞ったのですから当然のご相談かもしれません。
当社、スペーシアが任意売却の業務を最初に行っていた頃は、50万~100万近い金額を考慮いただいた債権者もありましたが、
最近では相談件数の増加に伴い、引越し代金の負担を認めてくれない債権者の方が多くなっております。

しかし、弊社ではご相談されるお客様のご負担をできるだけ軽減し、新しい生活がスムーズにスタートできる様に様々な交渉を
して参ります。
専門業者としての経験とノウハウで抵当権者等、金融機関とは長きに渡りお付き合いさせていただいておりますので、
安心してお任せください。

任意売却の流れ

住宅金融支援機構(旧・住宅金融公庫)の場合

フロー図

任意売却の流れ

民間金融機関(銀行)の場合

フロー図

任意売却ができない場合

住宅ローンの支払いが滞り任意売却を希望していても、以下の様なケースは任意売却ができない場合があります。

競売の手続きが進んで、入札が目前に迫り時間的に不可能な場合。

連帯債務者・連帯保証人と連絡がとれない、売却の承諾が得られない。

内覧・内見希望者が出ても、お部屋の中を見せてもらうことが出来ない。

税金の滞納額、マンションの管理費等滞納額が債権者の許容範囲を超えている。

ご本人もしくは保証人の本人確認ができない。お歳でご自分の意思表示ができない場合も不可です。

債権者との関係を悪くしてしまっている場合。

債権者が競売以外認めない場合。又、後順位抵当権者が応じない場合も不可です。

連帯保証人に絶対に迷惑をかけられない場合。

再建築不可の条件下に在る不動産(売れる可能性は有ります)。

依頼主が途中で消息不明になってしまう場合。

住宅ローンの返済が厳しくなり家計の負担が大きくなっても
以下の様な対処法で住宅ローンを払い続けるのはやめましょう。

消費者金融から借りて返済する。

親、兄弟、親戚、友人から借金をして返済する。

家計の見直しをせずにその場しのぎで返済する。

1円でも多く返済しようと返せる金額だけ返済する。

ローンが払えないからと勝手に引越しをする。

銀行などに相談せず、連絡が取れない状態になる。

諦めて何もしないでほっておく。

業者選びのポイント

依頼する業者は必ずご自分で選びましょう。

任意売却は一般的な不動産売買とは違います。
当社にご相談されるケースで最近多いケースは

「別の不動産会社に依頼したがまったく動いてくれない」
「報酬を要求されているが、一般的な金額の目安を教えて欲しい」

など、耳を疑う様ないい加減な業者も増えているという実態が垣間見れます。

さらに、住宅ローン等の滞納が始まると、債権者(公庫・銀行等)から電話や文書で催促があり、返済が無理なら
「任意売却業者を紹介しましょうか」と債権者側の不動産業者にて任意売却を勧めてきます。
ここで考えなくてはならないのは、

債権者側の不動産業者に依頼した場合、所有者ではなく、
債権者にとって都合の良い取引になると言うことです。

引越し時期・残債務の支払い方法などうまく交渉できないかもしれません。
あくまでも所有権は所有者にあるわけですから、債権者に勧められても丁寧に断り、
ご自分で業者の選択をしたほうが有利な売却ができます。

担保付不動産の任意売却に精通している業者を選びましょう

任意売却という特殊性より、通常の売却と比較して法律などの
専門的知識・債権者との交渉力が必要となります。

不動産登記事項証明書(登記簿)や住宅ローンの支払い状況、今後の見通しなど債権状況が正しく判断できないと買主や債権者と思わぬトラブルが生じ、任意売却が失敗することもあります。
実務を把握し経験豊富な業者を選びましょう。
任意売却がスムーズで理想的な形で終了できるのは、業者選びが決め手になる事も大きなポイントです。

お金に関して明朗な業者を選びましょう

不動産業者の中には、高額な引越し費用の捻出をアピールしたり、口約束、申込み着手金を請求したり、高額な成功報酬を要求する場合があります。
任意売却といってもご依頼人の方の不動産を売却する為のお手伝いですので、報酬は、

一般の不動産の売買仲介手数料 3%+6万円+消費税の法定手数料のみです。

債権者への債務の交渉、手続きの代行、契約などの見直しなどにより別途、報酬を請求する事は一切ございません。

残債務に関しトータルでサポートしてくれる業者を選びましょう

任意売却で不動産を売却しても残債務が残るケースもあります。
その場合は、残債務の支払い方や、今後の対応の方法など弁護士等の指導の下でトータルにサポートできる業者を選びましょう。

売却後の借金(残債)について

任意売却を行えば残債務がなくなると勘違いをされる方がいらっしゃいますが、売却金額で残債務全額を返済できない限り、債務は残り債権者に支払いを続けていく必要があります。

住宅金融支援機構(旧、住宅金融公庫)の場合

住宅金融支援機構の場合は、生活状況確認表・分割弁済申出書という月々の収支を記載する書類に支払える金額を記入し、
それに沿って1年間若しくは5年間支払をして行くことになります。多くの場合月々5,000円~10,000円の返済となっています。
更に、期間が経過した時点で再度生活状況確認表を提出し支払額の見直しがなされます。

ご依頼人様が破産をして保証人に債権が移動した場合も保証人所有の不動産に強制競売をかけてまで回収はせず、
上記と同じような支払で行うことが多いようです。

現在、住宅金融支援機構は任意売却手続きや、残債の支払いの管理を下記の様な外部に委託しています。

株式会社住宅債権管理回収機構
エム・ユー・ フロンティア債権回収株式会社
日立キャピタル債権回収株式会社

詳しくは、住宅金融支援機構委託先債権回収会社についてを参照ください。

年金融資の場合

売却後に残債の支払額が確定しますが、約束した金額を毎月振り込みという形をとります。
そして、ある時期になると債権買取会社(サービサー)に債権譲渡をします。債権の売却先は信販系のサービサーが多いようです。

民間金融機関の場合

民間の金融機関の場合、無担保債権として残る残債は、債権買取会社(サービサー)に譲渡されます。
さらに、譲渡を繰り返す場合もあります。
サービサーは、バルクセールなど額面の5パーセント以下で買い取っていることが多いので、債務免除交渉ができる場合もあります。
売却後1,500万円の債務が残り、100万円で債務免除になったケースもあります。
稀ではありますが全く返済を請求してこない場合もあります。

売却後の残債の支払い交渉を一切しない不動産会社もありますが、当社、スペーシアでは、物件引渡し、決済、債権者と抵当権の解除の交渉と共に、売却後の残債の支払い額についてもお客様と協力して交渉いたします。更にどうしても法的整理が必要な場合には弁護士の方とも連携を取り、最良の方法について一緒に考えて参ります。

解決事例

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