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任意売却とは

任意売却とは債権者からの強制執行ではなく、自分の意思で家やマンションを売却する事です。

家やマンションを購入する場合に殆どの方が住宅金融支援機構(旧、住宅金融公庫)や金融機関から購入資金の融資を受けていると思います。しかし、昨今の経済情勢もあり、会社の倒産、リストラ、離婚、健康上の理由、金利の上昇による支払額の増加などの理由で住宅ローンの返済ができなくなる方が増えています。住宅ローンの返済が困難になり3ヵ月~6ヵ月滞納し、期限の利益の喪失となると、融資している住宅金融支援機構(旧、住宅金融公庫)や金融機関は、不動産を抵当権に基づき差押え、競売の手続きにより強制的に資金を回収します。

競売の場合、落札金額が開札日までわからないので今後の計画が立てづらく、又、自宅が競売になったことが近隣に知れ渡り、精神的なダメージが大きくなります。さらに、金額については買い手側に不安要素が多いため、或いは不動産業者が物件の仕入れとして買い叩くため一般市場価格の6~7割程度になることが多く、せっかく購入した家やマンションを処分したにもかかわらず、残債務(借金)が余計に残ってしまうケースが殆どです。

少しでも高額に売る事ができれば、債権者へより多くの返済ができますので、競売よりも任意売却のほうが有利な条件で家やマンションを売却でき、債務者は残債務の整理縮小や債務の再構築を行いやすく、一方債権者にとっても競売より任意売却のほうがスピーディーに、又、裁判所などへ支払う予納金などの費用もかからず、より多くの債権の回収ができるというメリットがあります。

そこで当社の様な専門の不動産業者が仲に入り、債権者の同意を得て、競売で処分される前に一般価格で売却をするのが任意売却です。

期限の利益の喪失(民法137条)ローンを分割で支払う債務者の権利がなくなることです。

(期限の利益の喪失)

第137条 次に掲げる場合には、債務者は、期限の利益を主張することができない。

1.債務者が破産手続開始の決定を受けたとき。
2.債務者が担保を滅失させ、損傷させ、又は減少させたとき。
3.債務者が担保を供する義務を負う場合において、これを供しないとき。

住宅ローンを普通に返済している状況では、銀行・債権者はいきなり全額返せという事ができないようになっています。
ところが、債務者が住宅ローンの支払を滞納し、支払い期日に支払いが出来なくなった場合(自己破産、差押えなど)など、契約時の契約条項に違反が生じた場合に、この期限の利益が喪失します。

住宅ローン契約約款には必ず期限の利益の喪失に関して記載がありますが、住宅ローン返済が3ヵ月~6ヵ月滞納すると、期限の利益を喪失し、残っている住宅ローンの残額・延滞利息の一括返済を求められます。
当然、一括で支払うことはできませんので、銀行・債権者は競売にするか、あるいは任意売却で自宅を売って借金を払えと言ってきます。この期限の利益の喪失通知が来てからあわてて、住宅ローン支払いの継続を求めても、時すでに遅しです。銀行・債権者はこれ以降一切の分割支払を受け付けてくれません。金融機関から支払い督促の郵便が来ても、中を見ないでいて、ある時「競売開始決定通知」が来て、あわてる方がいますが、金融機関からの通知は必ず見て早めに対応することが大切です。
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